Покупка недвижимости в Болгарии - Часть 5. Алгоритм покупки.
Достоинства: Четкая процедура, есть варианты,
Недостатки: трудно оформить удобный договор
В первых четырех частях я описывала:
1.Выбор.
2.Выбор недвижимости исходя из ее задач.
3.Документы.
4.Работу агентства и застройщика.
Когда выбор уже сделан, остается купить выбранное. Здесь нет ничего сложного и непонятного. По сути, все происходит так же как и везде: вы платите деньги - на ваше имя оформляют недвижимость. Все происходит у нотариуса в присутствии продавца (или его полномочного представителя), покупателя (или его полномочного представителя) и переводчика.
Так выглядит типовой нотариальный акт.
Переводчик нужен по закону, так как, покупатель является иностранцем и не обязан знать болгарский язык. То есть, чтобы он потом не заявлял, что не знал, чего подписывает). Дело в том, что нотариальный акт, который и является вашим свидетельством о собственности целиком и полностью написан на болгарском языке. Стоимость услуг переводчика доходит до 100 лв (2000 рублей).
Вторая страница акта.
Прежде чем придти к нотариусу для оформления сделки и получения нотариального акта, нужно полностью выплатить продавцу стоимость недвижимого имущества.
Так может выглядеть резервационная форма.
Обычно процедура покупки происходит так.
1. Покупатель вносит депозит (предоплату) в размере от 1000 евро до 3000 евро. Как назначит продавец. Эта сумма входит в стоимость, но не возвращается в случае, вашего отказа от покупки. Об этом следует помнить всегда. Так как, после внесения депозита апартамент снимается с продаж на весь период до сделки, то если вы, вдруг, отказываетесь от покупки, данный депозит компенсирует продавцу, так называемую "упущенную выгоду". Обычно депозит действует от двух недель до одного месяца пока вы с продавцом не подпишите предварительный договор. Все это время продавец готовит этот документ, вы его читаете и совместно решаете когда и как будете платить. Это в идеале, а по факту у продавца уже есть отработанная схема, которая ему удобна и готовый образец договора в который он просто впишет ваши данные и данные апартамента. Весьма трудно добиться от продавца изменения документа по вашему желанию.
Первая страница Предварительного договора. Образец.
Вторая страница. Образец.
2. Предварительный договор это документ о намерениях продавца продать, а покупателя купить. В предварительном договоре подробно описывается предмет сделки, его цена (реальная), способ оплаты (банк, наличка и так далее) и схема оплаты. То есть, если вы покупаете недвижимость в рассрочку, а это распространенная практика в Болгарии для иностранцев (до 2-х лет), то в предварительном договоре будет расписано сколько, когда и куда вы должны будете перевести или уплатить денег.
Третья страница предварительного договора. Образец.
3. При каждом перечислении денег на счет продавца вы будете получать на руки банковские платежки, которые обязательно надо хранить. Также, продавец, при получении денег обязан выдавать вам расписку о том, что он их получил. Все эти бумаги надо собирать и хранить.
Четвертая страница. Образец.
4. Обычно организацией сделки занимается продавец, покупатель лишь оплачивает расходы. Принято считать, что расходы по оформлению сделки это порядка 4% от стоимости недвижимости.
Договор обслуживания. Образец.
5. Что входит в понятие "оформление сделки":
*Нотариальное оформление
*регистрация булстата (сейчас считается необязательным)
*регистрация в общине где находится недвижимость
*постановка на учет в налоговую организацию
Нотариальные таксы полностью зависят от той суммы, что вы решили указать в акте. Для них есть специальный расчет. Скажу только, что если сумма сделки до 100 лв (2000 руб.), то такса будет 30 лв (600 рублей), а если ваша покупка будет стоить дороже 500 000 левов (10 000 000 руб.), то придется заплатить нотариусу порядка полутора тысяч левов (30 000 руб.) или больше, но не более 6000 лв (120 000 рублей).
Изготовление самого нотариального акта обычно стоит порядка 30 лв (600 руб).
Вторая страница. Образец.
Есть еще несколько мелких, но обязательных расходов, как-то уплата банковских комиссий, таксы вписывания (0,1%) и обязательный налог на имущество, который в каждой общине разнится от 1,3% от цены имущества, до 3,6%.
Третья страница договора обслуживания. Образец.
Следует знать, что в Болгарии существует НДС, который оплачивают все и везде. Называется ДДС и равняется 20%. Его начисляют практически на
каждую справку сверху, если он уже в нее не включен. Очень неприятный сюрприз, над вам сказать. То есть, если вы идете куда-то в госучреждения за что-то платить, вы всегда должны брать с собой денег на 20% больше обязательной суммы.
Четвертая страница. Образец.
Все собственники недвижимости оплачивают ежегодный налог в размере 0,15% от суммы, что была указана в нотариальном акте.
Почему я разделяю сумму указанную в предварительном договоре и в нотариальном акте? Потому что в Болгарии принято занижать цифру в акте, чтобы снизить суммы налогов.
Последняя страница договора обслуживания. Образец.
6. Одновременно с предварительным договором подписывается Договор
Обслуживания. Этот документ регламентирует, что и как будет обслуживаться в том комплексе, где находится ваш апартамент и сколько вы должны за это платить. Обычно речь идет о вывозе мусора, уборке и охране территории, чистке бассейнов, озеленении и освещении мест общего пользования, а также о текущем ремонте, который будет выполнять Управляющая Компания согласно графику. Все это не касается вашего апартамента - свои коммунальные платежи и свой внутренний ремонт вы будете делать сами. Договор Обслуживания это обслуживание территории вокруг вашего апартамента. Однако, вы должны будете платить свою таксу обслуживания согласно этому договору.
У каждой управляющей компании своя такса обслуживания. Она бывает фиксированной, то есть для всех жильцов одинаковой, бывает разной - в зависимости от размера вашего апартамента. Обычно это от 10 до 30 евро в год с квадратного метра.
Однако, исходя из характера недвижимости и ваших возможностей процедура покупки может выглядеть значительно короче и без предварительного договора и даже без таксы резервации, но с предоплатой. Конечно, за один день все не делается, так как у официальных структур есть свой регламент.
Еще есть достаточно много нюансов, касающихся только конкретной сделки и характера перевода средств из РФ в РБ, но общая схема такая, как я описала выше.
Я намеренно не уменьшала фото документов, возможно они выйдут разноразмерные, но там можно будет хоть что-то прочитать.
1.Выбор.
2.Выбор недвижимости исходя из ее задач.
3.Документы.
4.Работу агентства и застройщика.
Когда выбор уже сделан, остается купить выбранное. Здесь нет ничего сложного и непонятного. По сути, все происходит так же как и везде: вы платите деньги - на ваше имя оформляют недвижимость. Все происходит у нотариуса в присутствии продавца (или его полномочного представителя), покупателя (или его полномочного представителя) и переводчика.
Так выглядит типовой нотариальный акт.
Переводчик нужен по закону, так как, покупатель является иностранцем и не обязан знать болгарский язык. То есть, чтобы он потом не заявлял, что не знал, чего подписывает). Дело в том, что нотариальный акт, который и является вашим свидетельством о собственности целиком и полностью написан на болгарском языке. Стоимость услуг переводчика доходит до 100 лв (2000 рублей).
Вторая страница акта.
Прежде чем придти к нотариусу для оформления сделки и получения нотариального акта, нужно полностью выплатить продавцу стоимость недвижимого имущества.
Так может выглядеть резервационная форма.
Обычно процедура покупки происходит так.
1. Покупатель вносит депозит (предоплату) в размере от 1000 евро до 3000 евро. Как назначит продавец. Эта сумма входит в стоимость, но не возвращается в случае, вашего отказа от покупки. Об этом следует помнить всегда. Так как, после внесения депозита апартамент снимается с продаж на весь период до сделки, то если вы, вдруг, отказываетесь от покупки, данный депозит компенсирует продавцу, так называемую "упущенную выгоду". Обычно депозит действует от двух недель до одного месяца пока вы с продавцом не подпишите предварительный договор. Все это время продавец готовит этот документ, вы его читаете и совместно решаете когда и как будете платить. Это в идеале, а по факту у продавца уже есть отработанная схема, которая ему удобна и готовый образец договора в который он просто впишет ваши данные и данные апартамента. Весьма трудно добиться от продавца изменения документа по вашему желанию.
Первая страница Предварительного договора. Образец.
Вторая страница. Образец.
2. Предварительный договор это документ о намерениях продавца продать, а покупателя купить. В предварительном договоре подробно описывается предмет сделки, его цена (реальная), способ оплаты (банк, наличка и так далее) и схема оплаты. То есть, если вы покупаете недвижимость в рассрочку, а это распространенная практика в Болгарии для иностранцев (до 2-х лет), то в предварительном договоре будет расписано сколько, когда и куда вы должны будете перевести или уплатить денег.
Третья страница предварительного договора. Образец.
3. При каждом перечислении денег на счет продавца вы будете получать на руки банковские платежки, которые обязательно надо хранить. Также, продавец, при получении денег обязан выдавать вам расписку о том, что он их получил. Все эти бумаги надо собирать и хранить.
Четвертая страница. Образец.
4. Обычно организацией сделки занимается продавец, покупатель лишь оплачивает расходы. Принято считать, что расходы по оформлению сделки это порядка 4% от стоимости недвижимости.
Договор обслуживания. Образец.
5. Что входит в понятие "оформление сделки":
*Нотариальное оформление
*регистрация булстата (сейчас считается необязательным)
*регистрация в общине где находится недвижимость
*постановка на учет в налоговую организацию
Нотариальные таксы полностью зависят от той суммы, что вы решили указать в акте. Для них есть специальный расчет. Скажу только, что если сумма сделки до 100 лв (2000 руб.), то такса будет 30 лв (600 рублей), а если ваша покупка будет стоить дороже 500 000 левов (10 000 000 руб.), то придется заплатить нотариусу порядка полутора тысяч левов (30 000 руб.) или больше, но не более 6000 лв (120 000 рублей).
Изготовление самого нотариального акта обычно стоит порядка 30 лв (600 руб).
Вторая страница. Образец.
Есть еще несколько мелких, но обязательных расходов, как-то уплата банковских комиссий, таксы вписывания (0,1%) и обязательный налог на имущество, который в каждой общине разнится от 1,3% от цены имущества, до 3,6%.
Третья страница договора обслуживания. Образец.
Следует знать, что в Болгарии существует НДС, который оплачивают все и везде. Называется ДДС и равняется 20%. Его начисляют практически на
каждую справку сверху, если он уже в нее не включен. Очень неприятный сюрприз, над вам сказать. То есть, если вы идете куда-то в госучреждения за что-то платить, вы всегда должны брать с собой денег на 20% больше обязательной суммы.
Четвертая страница. Образец.
Все собственники недвижимости оплачивают ежегодный налог в размере 0,15% от суммы, что была указана в нотариальном акте.
Почему я разделяю сумму указанную в предварительном договоре и в нотариальном акте? Потому что в Болгарии принято занижать цифру в акте, чтобы снизить суммы налогов.
Последняя страница договора обслуживания. Образец.
6. Одновременно с предварительным договором подписывается Договор
Обслуживания. Этот документ регламентирует, что и как будет обслуживаться в том комплексе, где находится ваш апартамент и сколько вы должны за это платить. Обычно речь идет о вывозе мусора, уборке и охране территории, чистке бассейнов, озеленении и освещении мест общего пользования, а также о текущем ремонте, который будет выполнять Управляющая Компания согласно графику. Все это не касается вашего апартамента - свои коммунальные платежи и свой внутренний ремонт вы будете делать сами. Договор Обслуживания это обслуживание территории вокруг вашего апартамента. Однако, вы должны будете платить свою таксу обслуживания согласно этому договору.
У каждой управляющей компании своя такса обслуживания. Она бывает фиксированной, то есть для всех жильцов одинаковой, бывает разной - в зависимости от размера вашего апартамента. Обычно это от 10 до 30 евро в год с квадратного метра.
Однако, исходя из характера недвижимости и ваших возможностей процедура покупки может выглядеть значительно короче и без предварительного договора и даже без таксы резервации, но с предоплатой. Конечно, за один день все не делается, так как у официальных структур есть свой регламент.
Еще есть достаточно много нюансов, касающихся только конкретной сделки и характера перевода средств из РФ в РБ, но общая схема такая, как я описала выше.
Я намеренно не уменьшала фото документов, возможно они выйдут разноразмерные, но там можно будет хоть что-то прочитать.
Моя оценка | |
Рекомендую друзьям | ДА |
Комментарии к отзыву22
Летом температура воздуха в Болгарии достигает 30 градусов. Средняя считается 27. Это на море. Последние два года было и под 40. В горах посвежее, само собой. Только там и спасаемся. Особых морозов нет - обычно -3, 0. Однако этой зимой было и до -20. В Варне. Зимой, обычно снега нет, но последние два года был. Однако, насколько мне известно Испанию тоже нынче завалило.
Согласно официальным справочникам в Испании и на Кипре климат более жаркий и сухой, болгарский - более мягкий, поэтому тут так много зелени, цветов и фруктов.
Получилось как учебное пособие.
[ссылка вырезана модератором]